경제금융용어 네거티브 에쿼티(Negative Equity)란 무엇인가?

경제금융용어 네거티브 에쿼티(Negative Equity)란 무엇인가?

 

 

네거티브 에쿼티(Negative Equity)란 무엇인가?

네거티브 에쿼티(Negative Equity)란 부동산의 시장 가치가 해당 부동산 소유주가 상환해야 하는 모기지 금액보다 낮아진 상황을 의미한다. 즉, 부동산을 팔아도 모기지를 갚을 수 없는 경우를 말한다. 부동산 소유주가 부동산을 구매한 시점이 하우스 버블의 폭락 이전, 경기 불황 이전 등일 때 주로 네거티브 에쿼티가 발생하는 경우가 많다. 이와 반대되는 개념으로 ‘포지티브 에쿼티 (Positive Equity)’, 또는 ‘홈에쿼티 (Home Equity)’가 있다. 홈에쿼티는 현재 해당 부동산에 대해 부동산 소유주가 명확하게 보유하고 있는 지분만을 가리킨다.

네거티브 에쿼티의 원인 및 해결방안은 무엇인가?

네거티브 에쿼티의 주요 원인은 부동산 가격의 하락이다. 부동산 가격이 하락하면 부동산 소유주의 자산 가치도 함께 줄어들게 된다. 그러나 모기지는 부동산 가격과 무관하게 고정된 금액을 상환해야 하므로, 부동산 가격이 모기지 금액보다 낮아지면 네거티브 에쿼티가 발생하게 된다. 부동산 가격의 하락은 여러 요인에 의해 발생할 수 있는데, 예를 들면 다음과 같다.

• 경기 불황: 경기가 불황에 접어들면 소비와 투자가 줄어들고, 실업률이 증가하게 된다. 이는 부동산 수요를 감소시키고, 공급과의 불균형을 야기한다. 따라서 부동산 가격은 하락하게 된다.
• 금리 상승: 금리가 상승하면 모기지 대출의 이자 부담이 커지게 된다. 이는 부동산 구매를 위한 대출 수요를 감소시키고, 기존의 대출자들에게도 부담을 주게 된다. 따라서 부동산 가격은 하락하게 된다.
• 과잉공급: 부동산 가격이 상승하면 부동산 개발자들은 더 많은 부동산을 공급하려고 한다. 그러나 부동산 공급은 시간이 걸리는 과정이므로, 부동산 가격이 이미 하락하기 시작한 시점에 공급이 증가하게 될 수 있다. 이는 공급과 수요의 불균형을 야기하고, 부동산 가격은 하락하게 된다.

 

네거티브 에쿼티를 해결하기 위한 방법은 여러 가지가 있을 수 있으나, 가장 기본적인 방법은 다음과 같다.

• 모기지 재조정: 부동산 소유주는 모기지 대출 기관과 협상하여 모기지의 금액, 이자율, 기간 등을 재조정할 수 있다. 이는 부동산 소유주의 월별 상환 부담을 줄여주고, 네거티브 에쿼티를 완화할 수 있다. 그러나 모기지 대출 기관이 이에 동의할지는 확실하지 않으며, 재조정에 따른 비용이나 조건이 있을 수 있다.
• 부동산 판매: 부동산 소유주는 네거티브 에쿼티가 더 심화되기 전에 부동산을 판매할 수 있다. 이는 부동산 소유주가 모기지를 상환하고, 남은 부채를 청산할 수 있다. 그러나 부동산을 판매하려면 시장 상황이 좋아야 하며, 부동산 소유주가 다른 주거 공간을 구할 수 있어야 한다.
• 부동산 보유: 부동산 소유주는 네거티브 에쿼티가 일시적인 현상이라고 판단하고, 부동산을 계속 보유할 수 있다. 이는 부동산 가격이 회복되면 네거티브 에쿼티가 해소될 수 있다는 기대에 근거한다. 그러나 부동산 가격이 언제 회복될지는 예측하기 어렵고, 부동산 소유주는 계속해서 모기지를 상환해야 한다.

네거티브 에쿼티의 사례 및 영향은 무엇인가?

 

네거티브 에쿼티는 개인적인 문제뿐만 아니라 사회적인 문제로도 확대될 수 있다. 네거티브 에쿼티가 많은 사람들에게 발생하면, 그들은 부동산을 팔거나 모기지를 상환할 수 없게 되어, 부동산 시장과 금융 시장에 심각한 충격을 줄 수 있다. 이러한 사례로는 2008년 미국의 서브프라임 모기지 위기가 대표적이다.

서브프라임 모기지 위기는 저신용자들에게 고금리의 모기지 대출을 유도하고, 그 대출을 증권화하여 금융 기관들이 거래하던 과정에서 발생했다. 저신용자들은 부동산 가격이 계속 상승할 것이라고 기대하고, 모기지 대출을 받아 부동산을 구매했다. 그러나 2006년부터 부동산 가격이 하락하기 시작하면서, 저신용자들은 모기지를 갚을 수 없게 되었다. 이는 모기지 증권의 가치를 급격히 하락시키고, 금융 기관들에게 큰 손실을 입혔다. 결국 금융 위기로 이어지게 되었다.