경제금융용어 부동산 PF란 무엇인가?

경제금융용어 부동산 PF란 무엇인가?

 

 

부동산 PF란 무엇인가?

부동산 PF(Project Financing)는 기업의 신용과 담보에 기초하여 자금을 조달하는 기존의 기업금융과 달리, 기업과 법적으로 독립된 부동산 개발 프로젝트로부터 발생하는 미래 현금흐름과 자산을 상환재원으로 자금을 조달하는 금융기법입니다. 대출금은 부동산 프로젝트에서 발생한 수익을 통해 상환됩니다.

부동산 PF는 일반적으로 대규모의 부동산 개발 프로젝트에 적용되며, 아파트, 주상복합, 상가, 빌딩 등 다양한 부동산 유형에 적용될 수 있습니다. 부동산 PF는 시행사, 시공사, 금융회사 등 다수의 참여자들이 협력하여 진행되는 복잡한 과정을 거치게 됩니다.

부동산 PF의 장점과 단점

 

부동산 PF는 시행사와 금융회사에게 다음과 같은 장점을 제공합니다.

• 시행사는 자신의 신용과 담보가 부족하더라도, 프로젝트의 사업성을 입증함으로써 막대한 자금을 조달할 수 있습니다. 또한, 부동산 PF는 프로젝트가 완료되기 전까지는 시행사의 채무로 인식되지 않기 때문에, 시행사의 재무비율을 개선할 수 있습니다.
• 금융회사는 프로젝트의 미래 현금흐름과 자산을 담보로 하기 때문에, 대출금의 회수 가능성이 높습니다. 또한, 금융회사는 프로젝트의 사업성을 평가하고, 대출 조건을 설정하고, 감독하고, 관리함으로써, 프로젝트의 리스크를 최소화할 수 있습니다.

반면에, 부동산 PF는 시행사와 금융회사에게 다음과 같은 단점을 가지고 있습니다.

• 시행사는 부동산 PF를 통해 자금을 조달하면, 프로젝트의 통제권을 일부 포기해야 합니다. 금융회사는 프로젝트의 성공을 위해, 시행사에게 다양한 제약조건을 부과할 수 있습니다. 예를 들어, 시공사의 선정, 분양가격의 결정, 분양률의 달성 등에 대해 금융회사의 승인을 받아야 할 수 있습니다.
• 금융회사는 부동산 PF를 통해 자금을 공급하면, 프로젝트의 완료와 분양에 따라 대출금의 상환이 결정되기 때문에, 시장의 변동성에 노출될 수 있습니다. 또한, 금융회사는 프로젝트의 사업성을 평가하고, 감독하고, 관리하는데 많은 비용과 시간을 투자해야 합니다.

부동산 PF의 구조와 과정

 

부동산 PF는 다음과 같은 구조와 과정을 거치게 됩니다.
구조: 부동산 PF는 시행사, 시공사, 금융회사 등 다수의 참여자들이 협력하여 진행되는 복잡한 구조를 가지고 있습니다. 일반적으로, 시행사는 프로젝트를 위한 특수목적법인(SPC)을 설립하고, SPC는 시공사와 건설계약을 체결하고, 금융회사와 대출계약을 체결합니다. 금융회사는 SPC에게 자금을 공급하고, SPC는 시공사에게 자금을 지급하고, 시공사는 건물을 완공합니다. 건물이 완공되면, SPC는 건물을 분양하고, 분양수익금으로 금융회사에게 대출금을 상환합니다.

과정: 부동산 PF는 다음과 같은 세 가지 단계로 진행됩니다.

• 초기 단계: 시행사는 프로젝트를 기획하고, 토지를 매입하고, SPC를 설립하고, 시공사를 선정하고, 금융회사와 협상합니다. 금융회사는 프로젝트의 사업성을 평가하고, 대출 조건을 제시합니다. 시행사와 금융회사가 합의하면, 대출계약을 체결합니다.
• 중기 단계: SPC는 금융회사로부터 자금을 조달하고, 시공사에게 자금을 지급하고, 시공사는 건물을 건설합니다. 금융회사는 프로젝트의 진행 상황을 감독하고, 관리합니다. SPC는 건물의 분양을 준비하고, 홍보하고, 예약하고, 계약합니다.
• 장기 단계: SPC는 건물의 준공과 인·허가를 받고, 분양을 완료하고, 분양수익금을 수령합니다. SPC는 분양수익금으로 금융회사에게 대출금을 상환하고, 시행사에게 잔여 자금을 지급합니다. SPC는 해산하고, 프로젝트는 종료됩니다.

부동산 PF의 리스크 분석

부동산 PF는 다음과 같은 다양한 리스크를 가지고 있습니다.

 

• 건설 리스크: 건물의 건설이 지연되거나, 비용이 증가하거나, 품질이 저하되거나, 사고가 발생하는 등의 리스크입니다. 이러한 리스크는 시공사의 책임준공을 통해 해소할 수 있습니다. 책임준공이란, 시공사가 건물의 완공을 보증하고, 완공을 못하는 경우 대출금을 상환하는 것을 의미합니다.
• 분양 리스크: 건물의 분양이 늦어지거나, 가격이 하락하거나, 수요가 부족하거나, 취소가 많은 등의 리스크입니다. 이러한 리스크는 금융회사의 대출 조건을 통해 해소할 수 있습니다.
• 시장 리스크: 건물의 분양 시점에 시장의 수요와 공급, 경기와 금리, 정책과 규제 등이 변화하여, 분양가격이 하락하거나, 분양수익금이 감소하는 등의 리스크입니다. 이러한 리스크는 시행사의 분양가격 보장을 통해 해소할 수 있습니다. 분양가격 보장이란, 시행사가 금융회사에게 분양가격의 하락에 따른 손실을 보상하는 것을 의미합니다.
• 법적 리스크: 건물의 토지 매입, 건설 허가, 분양 계약, 대출 계약 등에 관련된 법률과 규정이 변경되거나, 분쟁이 발생하여, 프로젝트의 진행이 지연되거나, 중단되거나, 취소되는 등의 리스크입니다. 이러한 리스크는 법률 전문가의 자문과 계약서의 작성을 통해 해소할 수 있습니다.

부동산 PF의 사례와 전망

부동산 PF는 앞으로도 부동산 개발 프로젝트의 주요한 자금 조달 방법으로 활용될 것으로 예상됩니다. 부동산 PF는 시행사와 금융회사에게 상호 이익을 제공하며, 부동산 시장의 활성화와 경제의 성장에 기여할 수 있습니다. 하지만, 부동산 PF는 다양한 리스크와 복잡한 과정을 수반하므로, 프로젝트의 성공을 위해서는 시행사와 금융회사가 신중하게 계획하고, 협력하고, 관리해야 합니다.