경제금융용어 역모기지론이란 무엇인가?

경제금융용어 역모기지론이란 무엇인가?

 

역모기지론이란 무엇인가?

역모기지론(reverse mortgage loan)은 만 60세 이상의 주택 소유자가 주택을 담보로 맡기고 평생 혹은 일정 기간 동안 매월 연금방식으로 노후생활 자금을 지급받을 수 있는 국가 보증의 금융상품입니다. 대출자가 대출기관에 상환하는 대신 대출기관이 대출자에게 상환하기 때문에 이 대출을 “역” 모기지론이라고 합니다.

역모기지론은 주택을 팔지 않고도 주택의 가치를 현금화할 수 있는 방법으로, 주택 소유자의 부담을 줄이면서 노후생활의 질을 향상시킬 수 있습니다. 역모기지론은 주택 소유자의 나이, 주택의 가치, 대출 금리, 대출 기간 등에 따라 지급액이 달라집니다.

역모기지론의 종류와 특징

 

역모기지론의 종류

• 정액형 역모기지론: 대출자가 평생 혹은 일정 기간 동안 매월 일정한 금액을 받는 방식입니다. 대출자의 나이가 많고, 주택의 가치가 높고, 대출 금리가 낮을수록 지급액이 높아집니다.
• 전환형 역모기지론: 대출자가 필요한 시점에 필요한 금액을 받는 방식입니다. 대출자는 최대 대출 한도 내에서 원하는 만큼 대출을 받을 수 있으며, 대출 금액에 대해서만 이자가 발생합니다.
• 후후박형 역모기지론: 대출자가 대출 기간이 끝날 때까지 한 번도 상환하지 않고, 대출 기간이 끝나면 한 번에 원금과 이자를 상환하는 방식입니다. 대출자는 대출 기간 동안 매월 지급액을 받지 않으며, 대출 기간이 끝나면 주택을 팔거나 다른 방법으로 대출금을 상환해야 합니다.

역모기지론의 특징

• 역모기지론은 국가가 보증하므로 안전하고 신뢰할 수 있습니다. 역모기지론은 주택금융공사가 운영하고, 정부가 보증하므로, 대출자는 대출기관의 부도나 주택가격의 하락에 대해 걱정할 필요가 없습니다. 또한, 역모기지론은 대출자의 신용도나 소득에 관계없이 신청할 수 있습니다.
• 역모기지론은 주택 소유권을 유지하면서 수익을 얻을 수 있습니다. 역모기지론은 주택을 담보로 하지만, 주택 소유권은 대출자에게 있으므로, 대출자는 주택을 자유롭게 사용하거나 상속할 수 있습니다. 또한, 역모기지론은 대출자의 부채로 인식되지 않으므로, 대출자의 재무비율을 개선할 수 있습니다.
• 역모기지론은 세금 혜택과 복지 혜택을 받을 수 있습니다. 역모기지론은 대출이 아니라 연금으로 분류되므로, 대출자는 소득세를 면제받을 수 있습니다. 또한, 역모기지론은 기초연금이나 장기요양보험 등의 복지 혜택과 중복해서 받을 수 있습니다.

역모기지론의 리스크와 전망

 

역모기지론의 리스크

• 이자 부담이 커질 수 있습니다. 역모기지론은 대출자가 상환하지 않고, 대출기관이 상환하기 때문에, 이자가 복리로 쌓이게 됩니다. 따라서, 대출 기간이 길고, 대출 금리가 높을수록 이자 부담이 커질 수 있습니다. 이 경우, 대출자는 주택의 가치보다 더 많은 금액을 상환해야 할 수 있습니다.
• 상속 잔여가 줄어들 수 있습니다. 역모기지론은 대출자가 사망하거나 주택을 이전하면, 대출금과 이자를 상환해야 합니다. 이 경우, 대출자는 주택을 팔거나 다른 자산을 처분하여 대출금을 상환해야 합니다. 따라서, 대출자의 상속 잔여가 줄어들 수 있습니다.
• 대출 조건이 변경될 수 있습니다. 역모기지론은 대출자가 주택에 거주하는 동안에만 유효합니다. 만약 대출자가 주택을 비우거나, 임대하거나, 개조하거나, 담보로 다른 대출을 받는 등의 행위를 하면, 대출 조건이 변경될 수 있습니다. 이 경우, 대출자는 대출금을 일시상환하거나, 지급액을 감소시키거나, 대출 계약을 해지할 수 있습니다.

역모기지론의 전망
역모기지론은 국내외에서 노후생활 자금을 마련하는 유용한 수단으로 활용되고 있습니다. 특히, 한국은 고령화와 저출산, 저소득층의 증가 등으로 인해 노후생활의 어려움이 커지고 있습니다. 이에 따라, 주택을 보유한 노인들이 주택의 가치를 현금화하여 노후생활의 질을 향상시킬 수 있는 역모기지론의 수요가 증가할 것으로 예상됩니다. 역모기지론은 노인들의 경제적 자립과 사회적 참여를 증진시키며, 주택시장의 활성화와 경제의 성장에 기여할 수 있습니다. 하지만, 역모기지론은 이자 부담이 커지거나, 상속 잔여가 줄어지거나, 대출 조건이 변경되는 등의 리스크가 있으므로, 대출자는 신중하게 대출 결정을 내려야 합니다 .

역모기지론의 신청과 절차

 

역모기지론의 신청

• 대출자는 만 60세 이상이어야 합니다. 만약 배우자가 있으면, 배우자도 만 60세 이상이어야 합니다.
• 대출자는 주택을 소유하고, 주택에 거주하고 있어야 합니다. 주택은 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 연립주택, 아파트 등이 될 수 있으며, 주택의 소유권은 대출자에게 있어야 합니다.
• 대출자는 주택에 대한 모든 채무를 상환하였거나, 역모기지론으로 상환할 수 있어야 합니다. 예를 들어, 주택담보대출이나 전세보증금대출 등이 있으면, 역모기지론으로 이를 상환할 수 있습니다.
• 대출자는 주택의 시가를 평가받아야 합니다. 주택의 시가는 주택금융공사가 지정한 감정평가사에 의해 결정됩니다. 주택의 시가는 역모기지론의 최대 대출 한도와 지급액에 영향을 미칩니다.

역모기지론의 절차

• 대출 신청: 대출자는 주택금융공사 홈페이지나 전화를 통해 역모기지론에 대한 상담을 받고, 대출 신청서를 작성합니다. 대출 신청서에는 대출자의 개인정보, 주택정보, 대출 방식, 대출 기간, 지급 방식 등이 포함됩니다.
• 대출 심사: 주택금융공사는 대출자의 신청서를 검토하고, 대출자의 신용도와 주택의 시가를 평가합니다. 주택금융공사는 대출자에게 최대 대출 한도와 지급액을 통보하고, 대출 계약서를 작성합니다.
• 대출 계약: 대출자는 대출 계약서를 검토하고, 동의하면 서명하고, 주택의 소유권을 주택금융공사에게 양도합니다. 주택금융공사는 대출자에게 대출금을 지급합니다.
• 대출 상환: 대출자는 주택에 거주하는 동안에는 대출금을 상환하지 않습니다. 대출자가 사망하거나 주택을 이전하면, 대출자나 상속인은 대출금과 이자를 상환해야 합니다. 대출금을 상환하는 방법은 주택을 팔거나, 다른 자산을 처분하거나, 새로운 대출을 받는 등이 있습니다.