경제금융용어 가등기담보란 무엇인가?

경제금융용어 가등기담보란 무엇인가?

 

 

가등기담보란 무엇인가?

가등기담보란 소비대차에 기한 채권을 담보할 목적으로 채무자 등의 부동산을 양도하는 '대물변제의 예약’이나 '매매의 예약’을 하고, 채권자가 채무불이행 상황이 생기면 행사할 소유권이전등기청구권등의 가등기를 채권자 앞으로 해 두는 제도이다. 가등기담보는 채권자와 채무자 사이에 채무자 소유의 부동산을 목적물로 하는 대물변제예약 또는 매매예약을 체결하고 채무자의 채무불이행이 있는 경우에는 채권자가 그 목적물의 소유권 기타의 권리를 취득함으로써 채권의 만족을 얻을 것을 꾀하고, 동시에 정지조건부 소유권이전 또는 소유권이전 청구권보존의 가등기를 행하는 담보형식이다.

가등기담보의 종류와 특징

• 대물변제예약과 가등기를 하는 경우: 채무자가 채권자에게 부동산을 양도하되, 채무가 변제되면 다시 원상복귀되도록 예약하고, 채권자가 채무불이행시에는 소유권이전등기를 청구할 수 있는 권리를 가등기하는 경우이다. 이 경우에는 채무자가 부동산의 소유권을 유지하고, 채권자는 소유권이전등기청구권을 가지게 된다.
• 매매의 예약과 가등기를 하는 경우: 채무자가 채권자에게 부동산을 매도하되, 채무가 변제되면 다시 매수하도록 예약하고, 채권자가 채무불이행시에는 소유권이전등기를 청구할 수 있는 권리를 가등기하는 경우이다. 이 경우에는 채무자가 부동산의 소유권을 상실하고, 채권자는 소유권이전등기청구권을 가지게 된다. 이 방식은 부동산등기특별조치법에서 금지하고 있다.

 

가등기담보의 특징은 다음과 같다.

• 가등기담보는 채권자에게 채권보다 높은 가치의 부동산을 확정적으로 취득할 수 있는 권리를 부여하므로, 채권자에게는 유리하고 채무자에게는 불리한 담보형태이다.
• 가등기담보는 채권자가 채무자의 채무불이행을 주장하면 채무자는 채무의 변제여부를 입증해야 하므로, 채무자의 입증책임이 높아진다.
• 가등기담보는 채권자가 채무자의 채무불이행을 주장하면 채무자는 채무의 변제여부를 입증해야 하므로, 채무자의 입증책임이 높아진다.
• 가등기담보는 채권자가 채무자의 채무불이행을 주장하면 채무자는 채무의 변제여부를 입증해야 하므로, 채무자의 입증책임이 높아진다.

가등기담보의 법적 규제

가등기담보는 채권자의 횡포를 방지하고 채무자를 보호하기 위하여 제정된 것이 '가등기담보 등에 관한 법률’이다. 이 법률은 다음과 같은 내용을 규정하고 있다.

• 가등기담보는 채무자와 채권자가 서면으로 약정하고, 채무자가 채권자에게 서면으로 통지한 경우에만 유효하다.
• 가등기담보의 목적물은 채무자 또는 제3자 소유의 부동산이어야 하며, 채권자 소유의 부동산은 가등기담보의 목적물이 될 수 없다.
• 가등기담보의 목적물은 채권액을 초과하는 가액으로 평가되어야 하며, 평가방법과 평가기준일은 채무자와 채권자가 합의하여 정한다.
• 가등기담보의 목적물은 채권자가 채무불이행을 주장할 수 있는 경우에만 채권자에게 소유권이전등기를 청구할 수 있으며, 채권자는 채무불이행의 사실을 증명하여야 한다.
• 가등기담보의 목적물의 소유권이전등기를 청구할 수 있는 기간은 채무자와 채권자가 약정한 변제기로부터 6개월이며, 이 기간이 지나면 채권자의 소유권이전등기청구권은 소멸한다.
• 가등기담보의 목적물의 소유권이전등기를 청구할 수 있는 기간은 채무자와 채권자가 약정한 변제기로부터 6개월이며, 이 기간이 지나면 채권자의 소유권이전등기청구권은 소멸한다.

가등기담보와 일반담보의 차이점

가등기담보는 일반적인 담보와는 다른 특성을 가지고 있다. 일반담보는 채권자가 채무자의 채무불이행시에 담보물을 처분하거나 담보물에서 채권의 만족을 얻을 수 있는 권리를 가지는 것이고, 가등기담보는 채권자가 채무자의 채무불이행시에 담보물의 소유권을 취득할 수 있는 권리를 가지는 것이다. 따라서 가등기담보는 일반담보와 비교하여 다음과 같은 차이점을 보인다 .

 

• 가등기담보는 채권자가 채무자의 채무불이행시에 담보물의 소유권을 취득할 수 있으므로, 채권자는 담보물의 가치가 채권액을 초과하더라도 그 차액을 채무자에게 반환할 의무가 없다. 반면 일반담보는 채권자가 담보물을 처분하거나 담보물에서 채권의 만족을 얻은 경우에는 그 차액을 채무자에게 반환할 의무가 있다.
• 가등기담보는 채권자가 채무자의 채무불이행시에 담보물의 소유권을 취득할 수 있으므로, 채권자는 담보물의 관리와 보존에 대한 책임이 없다. 반면 일반담보는 채권자가 담보물의 관리와 보존에 대한 책임이 있다.
• 가등기담보는 채권자가 채무자의 채무불이행시에 담보물의 소유권을 취득할 수 있으므로, 채권자는 담보물의 수익과 부담을 즉시 인수할 수 있다. 반면 일반담보는 채권자가 담보물의 수익과 부담을 인수할 수 있는 시기는 담보물의 처분이나 채권의 만족이 이루어진 후이다.
• 가등기담보는 채권자가 채무자의 채무불이행시에 담보물의 소유권을 취득할 수 있으므로, 채권자는 담보물의 가치가 하락하더라도 채권의 보전을 확실히 할 수 있다. 반면 일반담보는 채권자가 담보물의 가치가 하락하면 채권의 보전이 위태로울 수 있다.

가등기담보의 장단점

가등기담보는 채권자와 채무자에게 다음과 같은 장단점을 가지고 있다 .

 

장점

• 채권자는 채무자의 채무불이행시에 담보물의 소유권을 취득할 수 있으므로, 채권의 보전과 회수를 확실히 할 수 있다. 또한 채권자는 담보물의 가치가 채권액을 초과하더라도 그 차액을 채무자에게 반환할 의무가 없으므로, 채권의 이익을 더욱 높일 수 있다. 채권자는 담보물의 관리와 보존에 대한 책임이 없으므로, 담보물의 유지비용을 절감할 수 있다. 채권자는 담보물의 수익과 부담을 즉시 인수할 수 있으므로, 담보물의 경제적 효용을 즉시 누릴 수 있다.
• 채무자는 가등기담보를 통해 채권자로부터 대출을 받을 수 있으므로, 자금의 조달이 용이하다. 또한 채무자는 가등기담보의 목적물의 소유권이전등기를 청구할 수 있는 기간이 채무자와 채권자가 약정한 변제기로부터 6개월이라는 제한이 있으므로, 이 기간 내에 채무를 변제하면 담보물의 소유권을 회복할 수 있다.

단점

• 채권자는 가등기담보의 목적물의 소유권이전등기를 청구할 수 있는 기간이 채무자와 채권자가 약정한 변제기로부터 6개월이라는 제한이 있으므로, 이 기간을 넘기면 채권의 보전과 회수를 할 수 없게 된다. 또한 채권자는 채무자의 채무불이행을 주장할 때 채무불이행의 사실을 증명하여야 하므로, 채무불이행의 입증에 시간과 비용이 들 수 있다.
• 채무자는 채권자의 채무불이행을 주장하면 채무의 변제여부를 입증해야 하므로, 채무의 변제여부에 대한 입증책임이 높아진다. 또한 채무자는 담보물의 가치가 채권액을 초과하더라도 채권자가 담보물의 소유권을 취득하면 그 차액을 채권자로부터 돌려받을 수 없으므로, 담보물의 가치가 감소한다. 채무자는 담보물의 수익과 부담을 채권자에게 양도하므로, 담보물의 경제적 효용을 잃게 된다.